Guia Prático do ITBI — São Paulo/SP

Preencha a guia de ITBI de São Paulo sem gastar mais do que devia.

Passo a passo real do formulário da Prefeitura, direto de quem trabalha com crédito imobiliário há mais de 20 anos — 13 deles dentro de um banco.

Acesso liberado automaticamente após o pagamento, via Kiwify.

19 páginas · PDF Compra à vista ou financiada Edição set/2026

O formulário da Prefeitura não perdoa erro de preenchimento

Situações que já confundiram muita gente:

Achar que a Prefeitura manda mensagem por WhatsApp ou SMS sobre a guia — e cair em golpe por isso.
Confundir o número do contribuinte (SQL) com o número da matrícula do imóvel no cartório.
Presumir que ter financiamento bancário já garante a alíquota reduzida de 0,5% — quando na verdade isso depende do enquadramento da operação, da data do contrato e dos limites vigentes, além do tipo de sistema (SFH x SFI x Carteira Hipotecária).
Não saber localizar a fração ideal na matrícula em casos de aquisição parcial ou área maior.

Um passo a passo do formulário oficial, do início ao fim

O guia segue a mesma ordem do formulário de Declaração de Transações Imobiliárias (DTI) da Prefeitura de São Paulo, com print de cada tela e explicação do que preencher em cada campo.

01Natureza da transação

02IPTU: como encontrar o número do contribuinte

03Cadastro do imóvel no formulário

04Compradores e vendedores

06Preço total e financiamento — SFH x SFI

09Totalidade do imóvel e Área Maior

10Matrícula, fração ideal e proporção

12Simulação e conferência final

+ passos completos de cartório de registro e checklist de segurança antes de enviar.

Feito para quem vai declarar o ITBI sozinho

Quem está comprando o primeiro imóvel e nunca preencheu esse formulário.

Quem está comprando ou vendendo à vista, com recursos próprios ou FGTS.

Quem financiou pelo banco e não sabe se tem direito à alíquota reduzida.

Corretores e autônomos que querem orientar clientes com mais segurança.

Aretha Ferrari

CRECI-SP 328840 Certificação CA-600

Especialista em crédito imobiliário há mais de 20 anos, com passagem por dentro de um dos maiores bancos do país e por uma das principais proptechs do mercado antes de atuar como correspondente autônoma.

2006–2019 · Santander

13 anos na área de crédito imobiliário, período em que tirou a certificação CA-600 para atuar como correspondente.

2019–2022 · Loft

Passou a acompanhar o funcionamento do crédito imobiliário em diferentes bancos, além do Santander.

Desde 2022 · Autônoma

Atua como correspondente imobiliária independente, com o CRECI-SP regularizado em 2026.

Dúvidas

Perguntas frequentes

O guia serve para compra à vista ou só financiada?

Serve para os dois casos. Ele mostra o preenchimento da declaração para compra com financiamento bancário e à vista com recursos próprios. Havendo FGTS ou outra particularidade, confira no contrato o tipo e a modalidade da operação antes de selecionar o financiamento.

E se eu me perder mesmo seguindo o passo a passo?

O guia foi feito justamente para evitar isso. Mas se você preferir ter alguém preenchendo por você, a Aretha atende esse serviço à parte — o contato está no final do guia.

Em quanto tempo recebo o material?

O acesso é liberado automaticamente pela Kiwify assim que o pagamento é confirmado.

O conteúdo é atualizado?

Sim, esta é a edição revisada de setembro de 2026. Os acessos à DTI e ao simulador foram conferidos em 21/09/2026. Antes de emitir, consulte também as orientações oficiais vigentes.

O guia substitui uma orientação jurídica ou contábil?

Não. É um guia prático de preenchimento, baseado no funcionamento atual do sistema da Prefeitura de São Paulo. Ele não substitui orientação jurídica, contábil ou da própria Prefeitura para casos específicos.